Natisni
E-mail
POMEN ZEMLJIŠKE KNJIGE
Pravni promet s stvarmi potrebuje zanesljive temelje. Čimbolj vredne so stvari, tembolj nujno je, da je mogoče zanesljivo ugotoviti, kdo je lastnik stvari in kakšne pravice ima na stvari nekdo drug. Posest pri nepremičninah ni zanesljiv znak o lastništvu, vsaj ne v sodobnih razmerah. Veliko nepremičnin je namreč v posesti nelastnikov, npr. zaradi sklenjenih najemnih pogodb. Poleg tega posest ne daje zanesljive informacije o morebitnih obremenitvah. Čeprav so podobni problemi opazni tudi pri premičninah, so pri njih manj hudi, saj je povprečna vrednost premičnine bistveno nižja kot povprečna vrednost nepremičnine.
Izhod iz tega položaja nudi zemljiška knjiga. Po svoji vsebini zemljiška knjiga ni nič drugega kot uradni in javni seznam nepremičnin, v katerem so vpisani tudi lastniki nepremičnin in z nepremičninami povezane pravice in bremena.
Približno času okoli leta 1955 se je začela tudi širokopotezna gradnja večstanovanjskih zgradb v mestih. To je pravni položaj dodatno zapletlo, saj je bilo lastnikov stanovanj v isti zgradbi navadno več. Čeprav je bilo povsem običajno, da je le nekaj od stanovanj pripadalo enemu samemu pravnemu subjektu (npr. podjetju) in so stanovanja lahko bila v zasebni lasti, se ta pravna razmerja praviloma niso več zapisovala v zemljiški knjigi. Sprva je bila ovira za vpis takšnih stanovanj (in tudi poslovnih prostorov) pomanjkanje pravne podlage zanjo. Ta ovira je bila odpravljena leta 1959, z Zakonom o pravicah na delih stavb. Z njim je bil ustvarjen pravni temelj za nastanek etažne lastnine, šele nekaj kasneje so sledili predpisi, ki so zares omogočili vpis posameznih delov stavb v etažni lastnini v zemljiško knjigo. Kljub temu to ni pripeljalo do kakšnega upoštevanja vrednega vpisovanja novo nastalih nepremičnin in seveda še pravic na njih
Naraščajoča nepravilnost zemljiške knjige pa je vodila do svojevrstnega razkoraka med mesti in podeželjem. Medtem ko je bilo t. i. družbene lastnine na podeželju razmeroma malo, in je bila posledično zemljiška knjiga v večji meri pravilna, je bilo v mestih razmerje ravno obrnjeno. Posledica je bila splošna pravna negotovost na področju nepremičninskih stvarnih pravic. Ta negotovost je bila posebej huda tam, kjer je pravzaprav bilo gospodarsko težišče Slovenije: v mestih. V mestih je vladal vsesplošen nered, če je šlo za po letu 1945 zgrajena stanovanja. Hkrati s počasnim večanjem nepravilnosti zemljiške knjige pa se je med pravnimi subjekti izgubljala zavest, da je za pridobitev stvarne pravice praviloma potreben vpis v zemljiško knjigo. K tem razvoju je najbrž vplivalo tudi široka možnost pridobivanja stvarnih pravic na temelju zakona, to še zlasti velja za pridobivanje stvarnih pravic v času trajanja zakonske zveze. Tudi to je po vsej verjetnosti trajno slabilo zavest o pomenu zemljiške knjige.
Nova zemljiškoknjižna zakonodaja je bila sprejeta tudi z namenom odprave nepravilnosti. Stvarna pravica v korist določene osebe na nepremičnini lahko načeloma nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo (oblikovalni učinek). Takšen nastanek se lahko imenuje tudi knjižni nastanek pravice. Izjemoma lahko nastane pravica na nepremičnini tudi brez vpisa v zemljiško knjigo. To možnost Zakon o zemljiški knjigi – ZZK-1 dopušča, vendar pa zahteva, da takšno izjemo predvidi zakon. Ker zemljišča knjiga v takšnem primeru ne izkazuje več resničnega pravnega stanja, se lahko takšen način pridobitve stvarne pravice imenuje protiknjižen, zunajknjižen ali neknjižen (npr. pri pridobitvi skupne lastninske pravice pri premoženju zakoncev, pri dedovanju in v primeru priposestvovanja).
Zemljiškoknjižna domneva - tisti, ki je v zemljiško knjigo vpisan kot lastnik, je dejanski lastnik.
Zaupanje v zemljiško knjigo in načelo dobre vere:
pozitivni učinek – domneva se, kar je vpisano v zemljiško knjigo, velja in se vsakdo lahko na to dejstvo sklicuje
negativni učinek – domneva se, da nevpisane pravice ali pravnega dejstva, ki se tiče nepremičnin tudi sicer ni in kdor izpolni predpostavke za vpis pravice ali pravnega dejstva, in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšnega (lastnega) ravnanja.
Kje lahko imamo težave zaradi nevpisane pravice:
- pri prodaji nepremičnine (kupec zahteva urejeno zemljiškoknjižno stanje)
- pri upravnih postopkih (želimo pridobiti gradbeno dovoljenje, priglasitev del, urediti komanlne poti...)
- pri pridobitvi kredita ali posojila (banka zahteva urejeno zemljiškoknjižno stanje z vknjižbo lastninske pravice na ime bodočega zastavitelja)
- pri postopku dedovanja
- pri izvršbi na nepremičnine (prejšnji lastnik je ostal dolžan in upnik v dobri veri, da je nepremičnina v lasti dolžnika vloži izvršbo in obremeni „našo“ nepremičnino)
- pri oddaji, najemu, zakupu...
Da se še pravočasno izognemo težavam in da ne bomo po nepotrebnem nosili škodljivih posledic, pravočasno uredimo svoje evidence.
